Определение ВС РФ от 26.04.2025 по делу № 8-КГ25-189-К4 – новое или хорошо забытое старое?
В чем суть спора?
В рассматриваемом деле собственник получил разрешение на строительство на своем участке двухэтажного жилого дома, но по факту реализовал строительство трехэтажной гостиницы. Администрация обратилась в суд с требованием привести постройку в соответствие с разрешительной документацией. Кроме того, вид разрешенного использования земли не соответствовал размещению на ней гостиницы.
Обращаясь в суд, администрация ссылалась на то, что объект капитального строительства фактически имеет признаки многоквартирного дома, что подтверждается наличием общего, межэтажного лестничного марша, ведущего к индивидуальным помещениям.
Судебной экспертизой установлено, что эксплуатация объекта недвижимости, принадлежащего ответчикам, не противоречит установленным нормативам для его эксплуатации в качестве гостевого дома, соответствует сложившейся застройке (на дату постройки - 2013 г.), а также действующим строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.
Также в заключении эксперта было указано, что установлено что, спорное строение возведено с соблюдением строительных и технических норм и правил, требований противопожарной безопасности, не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Однако не соответствует градостроительным требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования в части этажности и минимального отступа до границы смежного земельного участка, однако допущенные при строительстве нарушения являются несущественными и устранимыми.
При этом судами не было учтено, что со стороны соседей было получено согласие на частичное размещение объекта на смежных участках, а к моменту рассмотрения дела в апелляции была принята уже новая редакция Правил землепользования и застройки муниципального образования, согласно которой максимальное количество этажей для гостевых домов было увеличено.
На что обратил внимание Верховный суд?
ВС РФ напомнил про содержание п. 29 постановления Пленума № 44 и раскрыл его сущность относительно к данному спору. Так, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
При этом в Определении было отмечено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Из установленных судом обстоятельств следует, что спорное строение, в отношении которого постановлено решение о сносе, являлось местом жительства некоторых из ответчиков и членов их семей, они были зарегистрированы по этому адресу, однако в нарушение разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44, вопрос об их выселении судом не разрешался, прокурор к участию в деле для дачи заключения не привлекался.
Резюмируем
Фактически Верховный суд РФ отметил, что в спорах о признании права собственности на самовольные постройки должны учитываться не формальные требования, указанные в получении разрешения на строительство, а требования безопасности и соблюдение прав третьих лиц. При этом, как показывает практика, это не новинка в спорах по легализации самовольной постройки – суд лишь сделал на этом акцент, но не привнес чего-то принципиально нового. Без этих доводов, в том числе, не обходится ни один наш отзыв на исковое заявление в последние месяцы.
При этом особое внимание привлек довод коллегии, указанный почти в самом конце судебного акта – вопрос с регистрацией ответчиков и их семей в спорном объекте. На наш взгляд, это довольно интересный довод, который в последующем может породить массовое его применение в спорах по сносам хостелов и гостиниц по всей Москве.