На данный момент существует два способа сохранения недвижимости, которая, по мнению ДГИ г. Москвы, является самовольной постройкой. Обратите внимание, что вышеуказанные варианты легализации можно комбинировать - в процессе рассмотрения иска о самострое некоторые собственники обращаются в ГЗК.
№ 1. Административный
Этот вариант мы предлагаем тем собственникам, у которых шансы на сохранение недвижимости через суд значительно ниже, чем в административном (например, полное отсутствие технической документации).
Владеть объектом самовольного строительства на законных основаниях возможно через обращение в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК).
Для применения данного способа необходимо:
Предоставить определенный законом перечень документов о соответствии недвижимости градостроительным, санитарным, пожарным и строительным нормам, определяемый ГЗК (например, заключение о соответствии (ЗОС) и архитектурно-градостроительное решение (АГР));
Оплатить штраф за объект в размере, определяемом на ГЗК, который рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли, на которой размещена недвижимость, учитывая индивидуально-определенные характеристики постройки.
№ 2. Сохранение (легализация) самовольной постройки в суде
Сохранение объекта в судебном порядке - наиболее распространенный способ защиты своих прав собственниками. Это обусловлено прозрачностью механизма правовой защиты, многолетней устоявшейся судебной практикой и логично выстроенной системой в арбитражных судах. Дополнительно отметим, в большинстве случаев легализация в суде дешевле, чем прохождение ГЗК, поскольку в суде не нужно уплачивать штраф.
Однако нужно понимать, что для удовлетворения требований Департамента о сносе должны быть соблюдены все критерии:
Объект подпадает под критерии “самовольной постройки” по смыслу закона (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
Самовольная постройка - объект недвижимости (исключаем некапитальные объекты, однако иски по таким строениям также активно подаются и ДГИ г. Москвы, и местными администрациями);
В отношении участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
Узаконить самострой можно при одновременном соблюдении следующих условий:
● если собственник участка имеет права, допускающие возведение на нем данного объекта;
● на день обращения в суд постройка соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки;
● сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом обращаем внимание на то, что этот перечень не исчерпывающий. Каждый случай уникален и, казалось бы, даже в самых безвыходных ситуациях найдется решение: будь то архивный документ или старое письмо из префектуры.
На первый взгляд может показаться, что подобные споры - ввиду большого количества принятых решений судами - очень просты и при наличии явных преимуществ и доказательств своей правоты (например, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию) есть гарантия победы. Но, как показывает практика, это не так.
Камень преткновения - судебная экспертиза. Она определяет соответствие объекта недвижимости всем строительным, пожарным, гигиеническим и другим нормам, а главное - устанавливает факт опасности / неопасности для жизни и здоровья граждан. И, как правило, выводы эксперта доходят до абсурда: ступенька ниже на 1 см, слишком много мусора на территории, рядом стоящее дерево представляет угрозу. Именно поэтому особенно важно не пропускать этап досудебной подготовки объекта и - в случае необходимости - подготовить закрывающие документы (например, категорирование или план тушения пожара).
Работа в комплексе - правовом и техническом - и является залогом успеха.