Нередки случаи, когда предприниматель ведет хозяйственную деятельность не на собственном земельном участке, а арендует его, например, у Администрации.
При этом почти любым договором предусмотрен запрет на возведение сооружений на предоставленной земле: не капитальных и уж тем более капитальных.
Между тем, не все предприниматели осознают риски строительства на арендуемом земельном участке и сталкиваются с последствиями своих действий - исковым заявлением о признании объекта самовольной постройкой, а также заявлением о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды.
Спешим вас успокоить - шансы на сохранение объекта есть, но подобные производства являются одними из самых сложных в отличие от случаев, когда недвижимость была возведен на собственном участке.
При этом почти любым договором предусмотрен запрет на возведение сооружений на предоставленной земле: не капитальных и уж тем более капитальных.
Между тем, не все предприниматели осознают риски строительства на арендуемом земельном участке и сталкиваются с последствиями своих действий - исковым заявлением о признании объекта самовольной постройкой, а также заявлением о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды.
Спешим вас успокоить - шансы на сохранение объекта есть, но подобные производства являются одними из самых сложных в отличие от случаев, когда недвижимость была возведен на собственном участке.
Как понять, что на земельном участке запрещено строительство?
В первую очередь нужно убедиться, что у вас есть на руках договор аренды земельного участка и копии всех дополнительных соглашений к нему (в случае их заключения). Если вышеуказанные документы отсутствуют, арендатор имеет право направить запрос с требованием предоставить копию правоустанавливающих документов на землю. Если объект находится в границах Москвы, достаточно лишь заполнить форму по ссылке на сайте mos.ru и комплект документов будет направлен в течение 9 рабочих дней.
Следующий шаг - внимательное изучение условий заключенного договора аренды. Вам нужно обратить внимание на следующие пункты: вид разрешенного использования земельного (ВРИ) участка и его целевое назначение. Например, целевое назначение может состоять в эксплуатации помещений в здании под административные цели, по причине чего использование помещения для проживания уже будет считаться нецелевым - налицо нарушением условий договора.
Например, в данном договоре запрещено осуществление каких-либо работ, для выполнения которых в силу закона требуется разрешение. Речь идет, например, о реконструкции (см. ст. 52 ГрК РФ).
И в случае, если подобного рода работы будут проведены, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, подать иск о признании объекта самовольной постройкой.
И в случае, если подобного рода работы будут проведены, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, подать иск о признании объекта самовольной постройкой.
Можно ли выиграть суд, если объект был возведен без согласования на арендованной земле?
Это возможно, однако при условии корректно выбранной тактики: признавать право собственности или ссылаться на то, что орган (Администрация / Департамент) был в курсе возведенного объекта уже довольно длительное время. Кроме того, в крайнем случае есть вероятность прохождения процедуры ГЗК (для Москвы) - этот способ особенно актуален для тех, у кого отсутствуют документы-подтверждения применения срока исковой давности.
№ 1 Административный способ легализации.
Для применения данного способа необходимо:
1. Разработать паспорт безопасности помещений, обладающих признаками самовольного строительства (нормативной правовой базой для разработки Паспорта безопасности являются Постановление Правительства РФ от 25 марта 2015 г. № 272 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывания людей и объектов (территорий), подлежащих обязательной охране войсками национальной гвардии Российской Федерации, и форм паспортов безопасности таких мест и объектов (территорий)», либо получения письма от органа местного самоуправления о том, что такой паспорт не требуется.
2. Разработать архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР).
3. Разработать заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС) в соответствии с требованиями Государственной инспекции по недвижимости (ГИН).
У данной процедуры есть свои особенности - отсутствуют четкие сроки у каждого этапа и период принятия решения. По практике, процедура в среднем длится от 6 до 8 месяцев.
Так, например, по Постановлению Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП заседания Комиссии проводятся по мере необходимости, в том числе в заочной форме, но не реже двух раз в месяц. Протокол заседания Комиссии подписывается ответственным секретарем Комиссии в течение 10 рабочих дней с даты проведения заседания Комиссии и в течение трех рабочих дней после его утверждения подлежит размещению в Информационно-аналитической системе управления градостроительной деятельностью.
После успешного прохождения процедуры согласования на ГЗК готовится протокол о сохранении объекта и производится уплата штрафа в бюджет города (рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка).
1. Разработать паспорт безопасности помещений, обладающих признаками самовольного строительства (нормативной правовой базой для разработки Паспорта безопасности являются Постановление Правительства РФ от 25 марта 2015 г. № 272 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывания людей и объектов (территорий), подлежащих обязательной охране войсками национальной гвардии Российской Федерации, и форм паспортов безопасности таких мест и объектов (территорий)», либо получения письма от органа местного самоуправления о том, что такой паспорт не требуется.
2. Разработать архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР).
3. Разработать заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС) в соответствии с требованиями Государственной инспекции по недвижимости (ГИН).
У данной процедуры есть свои особенности - отсутствуют четкие сроки у каждого этапа и период принятия решения. По практике, процедура в среднем длится от 6 до 8 месяцев.
Так, например, по Постановлению Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП заседания Комиссии проводятся по мере необходимости, в том числе в заочной форме, но не реже двух раз в месяц. Протокол заседания Комиссии подписывается ответственным секретарем Комиссии в течение 10 рабочих дней с даты проведения заседания Комиссии и в течение трех рабочих дней после его утверждения подлежит размещению в Информационно-аналитической системе управления градостроительной деятельностью.
После успешного прохождения процедуры согласования на ГЗК готовится протокол о сохранении объекта и производится уплата штрафа в бюджет города (рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка).
№ 2. Судебный способ легализации.
Данный способ при таких обстоятельствах отличается тем, что в случае наличия арендных отношений процесс доказывания и отстаивания интересов правообладателя недвижимости сложнее, поскольку спор отягощен арендными отношениями с органом власти - собственником земли.
Помимо базовых элементов доказывания, предпринимателю нужно представить суду объективные причины осведомленности органа власти - в течение длительного времени - о наличии на земельном участке реконструированного или вновь созданного объекта. Это позволит “пройти” суд по правовым основаниям.
Между тем, даже при условии идеально выстроенной правовой позиции дело может быть проиграно.
Камень преткновения - судебная экспертиза, поскольку одним из ключевых вопросов такого рода дел является именно установления факта соответствия всем нормам и правилам, а также отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан.
Как показывает практика, выводы судебного эксперта порой доходят до абсурда: ступенька ниже на 1 см, слишком много мусора на территории, рядом стоящее дерево в непогоду может сломаться и упасть на мимо проходящего человека. И все это в совокупности представляет угрозу, что означает негативное решение суда ввиду непрохождения экспертизы.
Именно поэтому особенно важно не пропускать этап досудебной подготовки объекта и - в случае необходимости - подготовить закрывающие документы (например, категорирование или план тушения пожара).
Помимо базовых элементов доказывания, предпринимателю нужно представить суду объективные причины осведомленности органа власти - в течение длительного времени - о наличии на земельном участке реконструированного или вновь созданного объекта. Это позволит “пройти” суд по правовым основаниям.
Между тем, даже при условии идеально выстроенной правовой позиции дело может быть проиграно.
Камень преткновения - судебная экспертиза, поскольку одним из ключевых вопросов такого рода дел является именно установления факта соответствия всем нормам и правилам, а также отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан.
Как показывает практика, выводы судебного эксперта порой доходят до абсурда: ступенька ниже на 1 см, слишком много мусора на территории, рядом стоящее дерево в непогоду может сломаться и упасть на мимо проходящего человека. И все это в совокупности представляет угрозу, что означает негативное решение суда ввиду непрохождения экспертизы.
Именно поэтому особенно важно не пропускать этап досудебной подготовки объекта и - в случае необходимости - подготовить закрывающие документы (например, категорирование или план тушения пожара).
О чем говорит наш опыт?
О реальных шансах на сохранение объекта на арендованном у Москвы земельном участке говорит наша положительная судебная практика (по состоянию на сентябрь 2025 года):
