Один из частых вопросов, которым задаются правообладатели объектов, имеющих признаки самовольно построенных, - а можно ли признать право собственности на самострой?
И такой вопрос абсолютно уместен. Вышеупомянутое право предусмотрено Гражданским кодексом, однако при подаче подобных исков следует учитывать специфику спора и характерные особенности процедуры узаконивания прав. Кроме того, приобретение права собственности возможно и в административном порядке.
Административный способ получения права собственности. Порядок до выявления нарушения.
Этот вариант преимущественно подходит для тех собственников, в отношении объектов которых еще не было проведено обследование земельного участка государственной инспекцией и не составлен акт о нарушении законодательства.
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.
Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.
В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:
● если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы). Это решение можно обжаловать в суде.
● если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления
Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:
● представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
● в установленный срок провести реконструкцию объекта;
● зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Административный способ получения права собственности. Порядок после выявления нарушения.
Часто случается такое, что собственники узнают о самострое уже после обследования земли государственной инспекцией и в целях сохранения объекта прибегают к административному способу легализации с последующей выплатой штрафа в бюджет города.
Владеть объектом самовольного строительства на законных основаниях возможно через обращение в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК).
Для применения данного способа необходимо:
1. Предоставить определенный законом перечень документов о соответствии недвижимости градостроительным, санитарным, пожарным и строительным нормам, определяемый ГЗК (например, заключение о соответствии (ЗОС) и архитектурно-градостроительное решение (АГР));
2. Оплатить штраф за объект в размере, определяемом на ГЗК, который рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли, на которой размещена недвижимость, учитывая индивидуально-определенные характеристики постройки.
Судебный способ получения права собственности.
Этот вариант является наиболее распространенным среди правообладателей ввиду прозрачности ведения процесса судом и наличия правовой определенности (решение является окончательным и, например, через 15 лет - после смены местной власти - вас не снесут и решение о легализации объекта не отменят).
Правовым основанием для подачи такого рода исков служит норма, предусмотренная Гражданским кодексом. Так, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
● если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
● если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
● если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом обратите внимание на то, что за вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222ГК РФ).
Чтобы суд удовлетворил иск, нужно провести комплексную работу, чтобы доказать следующие обстоятельства в совокупности:
● объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
● самовольная постройка является объектом недвижимости (п. п. 5, 6Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44);
● права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
● на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
● сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
● вы предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Если установлен факт недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (п. 43Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Камень преткновения - судебная экспертиза, поскольку одним из ключевых вопросов такого рода дел является именно установления факта соответствия всем нормам и правилам, а также отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан. И, как правило, выводы эксперта доходят до абсурда: ступенька ниже на 1 см, слишком много мусора на территории, рядом стоящее дерево в непогоду может сломаться и упасть на мимо проходящего человека. И все это в совокупности представляет угрозу, что означает негативное решение суда ввиду непрохождения экспертизы. Именно поэтому особенно важно не пропускать этап досудебной подготовки объекта и - в случае необходимости - подготовить закрывающие документы (например, категорирование или план тушения пожара).
Помимо судебной экспертизы, наиболее спорным моментом в доказывании является обоснование того, что органом местного самоуправления необоснованно было отказано в выдаче разрешительной документации.
Так, например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2025 № 309-ЭС25-1917 по делу № А50-4878/2022 было указано следующие:
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды на публичном земельном участке, предоставленном для строительства административного здания, арендатор участка возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, на который зарегистрировал право собственности. На основании заявления предпринимателя администрация заключила с предпринимателем как с собственником объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка для завершения строительства.
Департамент градостроительства выдал предпринимателю разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - административного здания для бытового обслуживания населения сроком до 2021 года.
Предприниматель в 2021 года обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Департамент градостроительства отказал заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на истечение срока, то есть до момента обращения за разрешением, срока действия договора аренды, а также на незавершениевсех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнение благоустройства земельного участка.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости.
Верховный суд, отменяя судебные акты, обратил внимание на то, что предприниматель представил в материалы дела доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие ему с момента заключения договора аренды земельного участка приступить к строительству (длительная болезнь предпринимателя, арест его имущества, отмененный в последующем в судебном порядке, приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами вида разрешенного использования арендованного участка). И при таком положении, по мнению коллегии, возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после истечения срока действия договора аренды участка не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку.
Проанализировав все материалы дела, учитывая вышеупомянутые особенности спора, Верховный суд РФ признал, что правообладатель действовал добросовестно и признал право собственности на объект недвижимости.
Вышеупомянутый спор в очередной раз показывает, что признание права собственности на самострой более, чем реально, но необходимо учитывать необходимость детальной проработки правовой позиции и сбора доказательств для корректно выбранной тактике отстаивания прав.
И такой вопрос абсолютно уместен. Вышеупомянутое право предусмотрено Гражданским кодексом, однако при подаче подобных исков следует учитывать специфику спора и характерные особенности процедуры узаконивания прав. Кроме того, приобретение права собственности возможно и в административном порядке.
Административный способ получения права собственности. Порядок до выявления нарушения.
Этот вариант преимущественно подходит для тех собственников, в отношении объектов которых еще не было проведено обследование земельного участка государственной инспекцией и не составлен акт о нарушении законодательства.
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.
Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.
В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:
● если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы). Это решение можно обжаловать в суде.
● если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления
Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:
● представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
● в установленный срок провести реконструкцию объекта;
● зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Административный способ получения права собственности. Порядок после выявления нарушения.
Часто случается такое, что собственники узнают о самострое уже после обследования земли государственной инспекцией и в целях сохранения объекта прибегают к административному способу легализации с последующей выплатой штрафа в бюджет города.
Владеть объектом самовольного строительства на законных основаниях возможно через обращение в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК).
Для применения данного способа необходимо:
1. Предоставить определенный законом перечень документов о соответствии недвижимости градостроительным, санитарным, пожарным и строительным нормам, определяемый ГЗК (например, заключение о соответствии (ЗОС) и архитектурно-градостроительное решение (АГР));
2. Оплатить штраф за объект в размере, определяемом на ГЗК, который рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли, на которой размещена недвижимость, учитывая индивидуально-определенные характеристики постройки.
Судебный способ получения права собственности.
Этот вариант является наиболее распространенным среди правообладателей ввиду прозрачности ведения процесса судом и наличия правовой определенности (решение является окончательным и, например, через 15 лет - после смены местной власти - вас не снесут и решение о легализации объекта не отменят).
Правовым основанием для подачи такого рода исков служит норма, предусмотренная Гражданским кодексом. Так, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
● если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
● если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
● если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом обратите внимание на то, что за вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222ГК РФ).
Чтобы суд удовлетворил иск, нужно провести комплексную работу, чтобы доказать следующие обстоятельства в совокупности:
● объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
● самовольная постройка является объектом недвижимости (п. п. 5, 6Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44);
● права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
● на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
● сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
● вы предпринимали надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Если установлен факт недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (п. 43Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Камень преткновения - судебная экспертиза, поскольку одним из ключевых вопросов такого рода дел является именно установления факта соответствия всем нормам и правилам, а также отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан. И, как правило, выводы эксперта доходят до абсурда: ступенька ниже на 1 см, слишком много мусора на территории, рядом стоящее дерево в непогоду может сломаться и упасть на мимо проходящего человека. И все это в совокупности представляет угрозу, что означает негативное решение суда ввиду непрохождения экспертизы. Именно поэтому особенно важно не пропускать этап досудебной подготовки объекта и - в случае необходимости - подготовить закрывающие документы (например, категорирование или план тушения пожара).
Помимо судебной экспертизы, наиболее спорным моментом в доказывании является обоснование того, что органом местного самоуправления необоснованно было отказано в выдаче разрешительной документации.
Так, например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2025 № 309-ЭС25-1917 по делу № А50-4878/2022 было указано следующие:
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды на публичном земельном участке, предоставленном для строительства административного здания, арендатор участка возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, на который зарегистрировал право собственности. На основании заявления предпринимателя администрация заключила с предпринимателем как с собственником объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка для завершения строительства.
Департамент градостроительства выдал предпринимателю разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - административного здания для бытового обслуживания населения сроком до 2021 года.
Предприниматель в 2021 года обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Департамент градостроительства отказал заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на истечение срока, то есть до момента обращения за разрешением, срока действия договора аренды, а также на незавершениевсех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнение благоустройства земельного участка.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости.
Верховный суд, отменяя судебные акты, обратил внимание на то, что предприниматель представил в материалы дела доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие ему с момента заключения договора аренды земельного участка приступить к строительству (длительная болезнь предпринимателя, арест его имущества, отмененный в последующем в судебном порядке, приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами вида разрешенного использования арендованного участка). И при таком положении, по мнению коллегии, возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок и после истечения срока действия договора аренды участка не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку.
Проанализировав все материалы дела, учитывая вышеупомянутые особенности спора, Верховный суд РФ признал, что правообладатель действовал добросовестно и признал право собственности на объект недвижимости.
Вышеупомянутый спор в очередной раз показывает, что признание права собственности на самострой более, чем реально, но необходимо учитывать необходимость детальной проработки правовой позиции и сбора доказательств для корректно выбранной тактике отстаивания прав.