В предыдущей статье мы рассказывали о способах сохранения объекта как в судебном, так и административном порядке. В материале также были указаны сложности, касающиеся каждого из выбранных вариантов легализации.
Напомним, что ключевой особенностью таких категорий споров является то, что защита интересов собственника выстраивается по нескольким направлениям: правовому и техническому.
Даже если по правовым основаниям у вас есть шансы на успех, то в любом случае присутствует риск вынесения решения не в пользу правообладателя из-за заключения судебного эксперта, которым объект будет признан опасным. Именно поэтому важно выстраивать линию защиты в комплексе - правовом и техническом.
Как срок исковой давности исчисляется в самострое?
Начнем с того, что в последнее время органы власти начали массово проводить обследования земельных участков с целью выявления незаконно размещенных зданий, сооружений, а также несогласованных реконструкций и перепланировок.
Вместе с тем, как показывает практика, в 6 из 10 случаев якобы незаконное изменение индивидуально-определенных признаков объекта (этажность, площадь и пр.) были согласованы еще в начале 1990-2000х годов. И у собственников даже есть разрешительная документация, включая разрешения на строительство, перепланировку, реконструкцию, акты и различные распоряжения.
Но иск о сносе предъявляется после выявления гос. инспекцией по недвижимости признаков самовольной постройки и, по мнению Департамента, срок исковой давности в три года начинает исчисляться с момента составления акта инспекцией.
А когда собственник сообщает об этом в органы власти - они разводят руками и сообщают о том, что нарушение было выявлено недавно и срок исковой давности не истек.
Когда дело доходит до судебного разбирательства, судьи принимают от собственника документы-согласования проведенных работ на объекте, однако считают, что в любом случае нужно проверить соответствие объекта всем строительным и иным нормам, а также оценить, представляет ли объект опасность для жизни и здоровья граждан на текущий момент.
Как срок исковой давности связан с негативным заключением судебного эксперта?
Приведем пример из практики. У правообладателя имелась вся разрешительная документация на реконструкцию, работы были завершены еще в 2009 году. Гос. инспекция провела осмотр земельного участка в 2023 году и выявила несоответствия планам БТИ. После этого акт осмотра с выявленным нарушением был направлен в Департамент, а затем - инициировано судебное разбирательство.
На судебном заседании правообладатель сообщил суду, что разрешения и согласования получены были в установленном порядке, право собственности было зарегистрировано в 2009 году — вся процедура была соблюдена.
Вместе с тем, была назначена судебная экспертиза. Экспертиза показала, что объект частично не соответствует градостроительным, строительным и иным нормам, однако нарушения являются устранимыми и, кроме того, здание не представляет угрозу жизни и здоровью.
В таких случаях Департамент все равно ссылается на, что:
1) срок исковой давности исчисляется с момента составления акта осмотра;
2) нарушение норм и правил является основанием для сноса.
Однако суды, учитывая позицию Пленума ВС РФ, указывают, что нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для сноса, однако если оно оказалось незначительным, не создает угрозы людям и не нарушает права третьих лиц, то объект можно сохранить
Но возникает вопрос - причем здесь срок исковой давности и каким образом на его исчисление влияет экспертиза?
Это связано с тем, что “исковая давность не распространяется на требования о сносе или приведении в соответствие установленным требованиям самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан”.
Это означает, что в случае, если бы в вышеупомянутом примере эксперт пришел к выводу об опасности объекта, то все документы-согласования и информация из Росреестра не имели бы никакого значения в качестве подтверждения срока исковой давности, поскольку объект представляет угрозу и пропуск срока на подачу иска Департаментом не учитывается – объект будет снесен.
Таким образом, во избежание получения негативного заключения судебного эксперта и решения суда о сносе объекта, необходимо ответственно подойти к предварительному аудиту объекта с целью выявления рисков и выбора корректной тактики правовой позиции по делу.